شرح طريقة التقييم بالمقارنة في العقارات

شرح طريقة التقييم بالمقارنة في العقارات يمكن معرفتها من خلال توضيح طريقة المقارنة في تقييم الممتلكات العقارية والتي تعتبر من اهم وابسط طرق التقييم العقاري المتاحة الآن والتي تتم من خلال عدة خطوات سهلة وهي بالترتيب كالتالي :

تحديد النطاق الجيوغرافي للعقار
استخدام العقارات المماثلة للمواقع المماثلة له لوضع سعر استرشادي كمعيار مرجعي للتقييم
بعدها يعمل المقيم على تحديد سمات العقار من مزايا وعيوب
تعتبر تلك المزايا قادرة على رفع سعر العقار بالمقارنة بأقرانه من العقارات التي تحمل نفس السمات تقريبا
اما عن العيوب – ان وجدت – في العقار فتعتبر بمثابة نقطة سلبية تعمل على خفض سعر العقار بالمقارنة بباقي العقارات التي في نفس النطاق الجيوغرافي وبنفس الخصائص تقريبا
يصل المقيم نهائيا الى السعر المطلوب للعقار والمناسب له

مميزات طريقة التقييم بالمقارنة في العقارات

يمكن اعتبار تلك الطريقة من الطرق البسيطة والتي لا تتطلب الكثير من الجهد لعمل التقييم المناسب
تعتبر طريقة المقارنة في التقييم من انجح الطرق لتقييم العقارات التي تعتبر قيد الانشاء او التي لم يتم تطويرها بعد
تعطي افضل سعر في السوق العقاري كمؤشر اساسي للوصول الى التقييم الافضل لتسعير العقار

هل طريقة التقييم بالمقارنة تصلح لجميع العقارات

لا ، بالطبع فطريقة التقييم بالمقارنة تعتبر هي الطريقة الانسب للعقارات قيد البناء او التي تكون في اماكن لم يصل اليها الخدمات او العقارات التي لم يتم تطويرها حتى الآن

اما عن العقارات التي تكون في احياء سكنية جيدة مع مناطق ذات جذب عالي ، فهناك العديد من العوامل الاخرى التي تتحكم في تقييم سعرها مثل قربها من الخدمات او الاسواق او المدارس او مراكز التسوق وجميع المرافق الاخرى

او ان تكون تلك العقارات قريبة من وسائل النقل والخدمات وغيره من الامور التي قد ترفع من سعر العقار او تخفضه ، ففي تلك الحالة تعتبر طريقة المقارنة تلك غير دقيقة وليست مجدية بالشكل الذي يؤهلها لعمل تقييم نموذجي موثوق

كيفية تقييم العقارات بالمقارنة

تتم طريقة المقارنة لتقييم العقارات عن طريق دراسة العقار المراد تقييمه وتجميع البيانات وتحليلها لجميع العقارات المشابهة والتي لها نفس النطاق المكاني وكذلك نفس الخصائص تقريبا ، ويمكن عند ابتاع تلك الطريقة ان يتم تقييم العقار عن طريق تسجيل البيانات العقار لدراسة اهم العوامل التي تؤثر على سعره كالآتي :

تحديد موقع العقار ان كان على شارع رئيسي او فرعي ، وتحديد ما اذا كان تجاري او عام او خاص
التعريف بحالة العقار وعمر العقار
تعيين مواصفات العقار بالتفصيل مع ترتيب اهم مميزاته
تحديد مساحة العقار والديكور الداخلي والخارجي والواجهات له
دراسة سجل عمليات البيع وتحليل ظروف البيع المحلية سواء ان كانت الزامية او طبيعية او تمت بناء على حجم العرض والطلب وان كانت على اساس ظروف السوق

حالات استخدام طريقة المقارنة في تقييم العقارات

هناك بعض الحالات التي لابد وان يتم فيها اعطاء طريقة التقييم بالمقارنة الاولوية في تقييم العقارات ومن الحالات تلك ما يلي :

في حالة تم بيع العقار المراد تقييمه في الفترة القريبة السابقة بمعاملة مناسبة على اساس قيمته
اذا تم التداول بالعقار المراد تقييمه في الوقت الحالي في احد الانشطة من خلال السوق العقارية المفتوحة
في حالة وجود العديد من المعاملات المتكررة مؤخرا لعقارات مشابهة للعقار المراد تقييمه بشكل ملحوظ

في تلك الحالات تعتبر طريقة التقييم بالمقارنة في العقارات هي الامثل ؛ حيث انها تعطي سعر السوق كمؤشر اساسي للوصول الى التقييم الافضل لتسعير العقار عن طريق البحث عن الشواهد التي تدعم ذلك التقييم والتي تتمثل في المعاملات والصفقات التي تمت على ارض الواقع مؤخرا في سوق العقارات السعودي

على ان يتم الاخذ بعين الاعتبار العوامل الاخرى التي تعمل على تسوية الاسعار بشكل خاص بعد الاطلاع على المؤثرات الخاصة بكل عقار مثل عمر العقار وموقعه وحالته وما الى هنالك

التقييم بالمقارنة من احد طرق تقييم العقارات

هناك ثلاثة طرق اساسية لتقييم العقارات في السوق العقاري السعودي وكذلك الدولي وفق معايير التقييم الدولية للعقارات ، والتي من اهمها هي طريقة المقارنة لعمل التقييم العقاري ، اما عن باقي طرق التقييم العقاري فهي كالتالي :

اولا طريقة التكلفة للتقييم العقاري
ثانيا طريقة الدخل لتقييم العقارات

في طريقة التكلفة يتم تقييم العقارات عن طريق احتساب التكلفة الاجمالية لانشاء الابنية المماثلة للعقار المراد تقييم سعره ، ويتم من خلال ذلك تقييم العقار للتكلفة الحالية لانشاء مبنى آخر بنفس المواصفات

بعدها يتم خصم قيمة الاستهلاك المستحق على تكاليف الانشاء ومن ثم تضاف قيمة الارض المقدرة الى ارباح العقد ومن ثم وضع سعر تقديري للعقار المراد تقييمه بسهولة

اما عن طريقة الدخل لتقييم اي عقار فيتم من خلال الاعتماد على حساب الدخل الخاص بعقود الايجار السكني ، إن كان الدخل سيكون بمقدوره توليد دخل كبير

وتختلف النسبة عن طريق اختلاف حالة العقار المراد تقييمه وهي تعتمد في الاساس على خمسة عوامل اساسية وهي : الدخل الاجمالي ، نسبة الشواغر ، اجمالي المصاريف ، نسبة الدخل الى سعر العقار ، قيمة صافي الدخل

مع العلم انه اهم عامل من تلك العوامل في هذه الطريقة هو صافي الدخل وتعتبر تلك الطريقة لتقييم العقارات هي الانسب في حالات تأجير المباني السكنية والتجارية التي تعتمد في الاساس على جني قيمتها السوقية في العقار من تحقيق الدخل