كيف تختار العقار المناسب للاستثمار

كيف تختار العقار المناسب للاستثمار

عند اختيار العقار المناسب للاستثمار، يجب وضع الأمور التالية بعين الاعتبار:

• الموقع
• سعر العقار
• دراسة مخططات النمو السكاني
• تفرد العقار
• عمر العقار وحالته

الموقع: يشير الموقع الى الحي الذي يتوضع فيه العقار. وهو من اهم القواعد التي يجب مراعاتها عند اختيار العقار المناسب. فالعقار المتوسط الذي يقع في موقع استراتيجي وحي راقي يكون سعره أعلى بكثير من العقار الرائع الذي يقع في حي شعبي أو موقع سيء للغاية. لأن الأول ببساطة يمكن تحسينه وتطويره، لكن لا يمكن للشخص تغيير الحي أو تطويره.

سعر العقار: لا يجب اختيار العقار بناءً على سعره فقط. يجب معاملة السعر كعامل نسبي في حال كان العقار يقع في حي مناسب ومن الممكن أن يعود على الشخص بأرباح قوية.

دراسة مخططات النمو السكاني: دراسة النمو السكاني يمكن أن يسلط الضوء على المناطق التي سوف ترتفع أسعار العقارات فيها في المستقبل. وتظهر افضل نوع من العقارات التي يمكن شرائها في منطقة معينة. على سبيل المثال، شراء عقار بغرفة نوم واحدة في حي تقطن فيه العائلات يعتبر خيارًا سيئًا.

تفرد العقار: العقار الفريد من نوعه تكون قيمته اعلى. على سبيل المثال، يجب أن تتجنب العقارات المتماثلة في التصميم، لأن ذلك يقلل من فرصة تأجير العقار، لأنه سيكون لديه العديد من الخيارات المشابهة للغاية، أو يقلل من المبلغ الذي سوف تتقاضاه.

الهدف الذي يجب ان تبحث عنه هو عقار يضم مزايا اضافية مثل مساحة واسعة، أو غرفة نوم اضافية أو غرفة معيشة اضافية، من اجل أن تحسن من قيمة العقار.

عمر العقار وحالته: يجب أن تضع هذا الأمر بعين الاعتبار. فالمنازل القديمة تتطلب اصلاح اكبر ودفع مبالغ اكبر من اجل اصلاح العقار. أما المنازل الحديثة تتطلب اصلاحات اقل، لكنها تكون أغلى ثمنًا عند شرائها. لذلك يجب أن يوازن الشخص بين إيجابيات وسلبيات نوعي العقارات.

ما يجب عليك أن تقوم به هو تعيين اخصائي من اجل تقييم العقار بنظرة شاملة، والحصول على رأي خبير في هذا المجال.

معايير اختيار العقار المناسب للاستثمار

بالاضافة الى الامور السابقة، هناك معايير اخرى يجب وضعها بعين الاعتبار وهي:

• عائد الإيجار والتدفق النقدي
• شواغر الإيجار
• العقارات في السوق
• خصم البائع
• اهتمامات البحث على الإنترنت

عائد الإيجار والتدفق النقدي: يجب أن تضع بعين الاعتبار مبلغ الإيجار الذي سوف تحصل عليه من العقار مقارنة بتكلفة الشراء وهذا من المقاييس الأساسية أثناء اختيار الأصول. يتم التعبير عن عائد الإيجار من خلال نسبة مئوية تسمى “العائد” ويتم حساب العائد بقسمة دخل الإيجار السنوي على سعر شراء العقار.

شواغر الإيجار: معدل الشواغر في الضواحي يعبر عن النسبة المئوية للعقارات المتاحة للإيجار والتي تكون شاغره في أي وقت. معدل الشواغر يتراوح في سوق الإيجار المستقر ما بين 2% و3%. وإذا كان النسبة أقل من 2%، فإن الطلب من المستأجرين يفوق العرض من العقارات المستأجرة. وعندها ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير. أما إذا كانت النسبة أعلى من 3%، فإن شواغر الإيجار مرتفعة، لكن أسعار الإيجارات في هذه المنطقة تكون منخفضة بسبب قلة الطلب عليها.

العقارات في السوق: يسمى المصطلح بالانجليزية Stock On Market (SOM) وهو يصف عدد العقارات المعروضة للبيع ويتم التعبير عنها بنسبة مئوية من إجمالي العقارات في المنطقة.

كلما انخفضت هذه النسبة، انخفض المعروض من العقارات للبيع أو الإيجار، وبالتالي ارتفع الطلب عليها، وزادت أسعار العقارات. والعكس صحيح، كلما ارتفعت النسبة، زادت احتمالية انخفاض الأسعار بسبب توافر الكثير من العقارات.

خصم البائع: خصم البائع يشير الى الفرق بين السعر الأصلي الذي حدده البائع، وبين سعر البيع النهائي للعقار. ويتم التعبير عن هذا الخصم كنسبة مئوية ايضًا. وانخفاض خصم البائع يعادل ارتفاع طلب المشتري والعكس صحيح. أي في حال ارتفاع الطلب على العقارات في هذا الموقع، فإن معدل الخصم الذي سيقوم به البائع قليل للغاية.

اهتمامات البحث على الإنترنت: اهتمامات البحث عبر الإنترنت تشير إلى نسبة الاشخاص الذين يبحثون عن العقارات عبر الإنترنت مقارنة بإجمالي عدد العقارات المعروضة للبيع في أحد الضواحي.

نصائح عند اختيار العقار المناسب

• اختيار الحي المناسب
• الضرائب العقارية
• المدارس
• معدل الجرائم التي تحدث في المنطقة
• سوق العمل

اختيار الحي المناسب: هذا العامل يماثل اختيار الموقع المناسب. على سبيل المثال اذا قمت بشراء عقار بالقرب من الجامعة، فإن طلاب الجامعات على الأغلب سيكونون هم المرشحين لاستئجار العقارات، ويمكن أن تجد صعوبة في تأجير العقارات في عطلة الجامعة.

الضرائب العقارية: تعتبر الضرائب العقارية من التكاليف التي يجب ان تضعها بعين الحسبان، وتختلف الضرائب بشكل كبير في المناطق المستهدفة. الضرائب العقارية المرتفعة للغاية ليس بالضرورة أن تكون أمرًا سيئًا اذا كانت في مواقع تستهدف الكثير من المستأجرين. لكن في بعض الأحيان بعض المناطق تكون الضرائب فيها مرتفعة للغاية دون أن يكون فيها طلب كبير على الإيجار.

يمكنك أن تتعرف على جميع المعلومات الضريبية من خلال مكتب التقييم التابع للبلدية، أو يمكنك استشارة أصحاب المنازل في الحي نفسه. ومن المهم أن تضع الضرائب بعين الحسبان، لأنه في بعض الأحيان يمكن أن ترتفع الضرائب الى معدل أعلى مما تتقاضاه من الإيجار.

المدارس: لا تظن أن هذا الأمر أمرًا ثانويًا، فهو من الأمور الهامة عند شراء العقارات المناسبة للسكن العائلي. حيث تفضل العائلات استئجار المنازل التي تكون قريبة من المدارس الجيده، وهذا الأمر يمكن أن يؤثر على أسعار تأحير العقارات. في حال عدم وجود مدارس قريبة وجيدة، فإن هذا يمكن أن يؤثر على قيمة استثمار العقار.

معدل الجرائم التي تحدث في المنطقة: هذا الأمر من الأمور الهامة، فالأمان هو ما تبحث عنه العائلات التي تود الاستقرار في حي ما. ولن يرغب أي شخص أن يعيش في منطقة معروفة بارتفاع معدل الجريمة فيها سواء كان سرقة عادية أو أمور أكبر من ذلك.

لذلك تحقق قبل شرائك من معدلات التخريب والجرائم الصغيرة والخطيرة. وراقب أيضًا إذا كان النشاط الإجرامي في ارتفاع أم انخفاض.

سوق العمل: المواقع التي تتضمن زيادة في فرص العمل تجذب المستأجرين بصورة أكبر، ويمكن أن تتحقق من ذلك من خلال المكتبة.