مميزات وعيوب الصك المشاع .. والفرق بينه وبين الصك الحر

ما هو الصك

الصكوك هي عبارة عن أوراق مالية متوافقة مع الشريعة الإسلامية تصدرها الجهات الحكومية أو الشركات في المملكة العربية السعودية من أجل جمع الأموال من المستثمرين خلال فترة زمنية محددة وتاريخ سداد محدد بهدف تطوير المشاريع التنموية المختلفة، حيث توزع الصكوك غالبًا خلال هذه الفترة معدل ربح ثابت أو متغير بشكل منتظم، ويصبح المستثمر بموجب هذه الصكوك مالكًا جزئيًا وذلك حتى نهاية عمر الصك المعروفة بفترة الاستحقاق، حيث يتم سداد رؤوس الأموال المجموعة من المستثمرين من قبل مصدر الورقة المالية.[1]

الهدف من الصك

تقوم الصكوك على فكرة مشاركة مجموعة من الأشخاص في تمويل مشروع أو عملية استثمارية

قصيرة

أو متوسطة أو طويلة الأمد وذلك وفق قاعدة الشريعة الإسلامية الغنم بالغرم، بمعنى أن المشاركة تكون في حالتي الربح والخسارة، وذلك مثل نظام الأسهم العادية في شركات المساهمة ونظام الوحدات الاستثمارية في صناديق الاستثمار، حيث يمكن أن تقوم شركات المساهمة بهذا الأمر ويكون لها شخصية معنوية مستقلة وتتولى هذه الشركة إصدار الصكوك المطلوبة للتمويل وتعمل على طرحها للمشاركين، ومن حق كل مالك صك المشاركة في رأس المال والتداول والهبة والإرث وغير ذلك من المعاملات في الأوراق المالية، وقد تصدر هذه الصكوك عن أحد المصارف الإسلامية أو الشركات أو الجهات الحكومية.

وتتشابه الصكوك وأسهم الشركات المساهمة في أن كل منهما ينشأ بطريقة قانونية وبرأس مال مقسم إلى أجزاء متساوية يسمى كل منها صك أو سهم من أجل تحقيق غرض معين، بينما تختلف الصكوك عن الأسهم في أن صاحب السهم له الحق بالمشاركة في إدارة الشركة عن طريق انتخاب مجلس الإدارة أما صاحب الصك فلا يحق له المشاركة في عمليات الإدارة.[2]

ما هو الصك المشاع

الصك المشاع هو عبارة عن صك مشترك بين عدة أشخاص، وهو صك على أرض تم تقسيمها بشكل غير رسمي دون توفر صك حر مستقل معتمد لكل قطعة من المساحة، حيث يتم منح المستثمر صورة عن الصك مكتوب خلفها أن هذا الشخص يملك من الصك مساحة محددة، وقد شكلت الصكوك المشاعة في الأراضي المجزأة بين مجموعة من الأشخاص عائقًا كبيرًا نتيجة عدم توصيل الخدمات الأساسية لها، لأن الصك المشاع غير معتمد من قبل الجهات الخدمية مثل

وزارة

البلدية والزراعة والكهرباء والمياه، بالإضافة إلى عدم القدرة على الحصول على إعانات زراعية أو صناعية أو على إعانة الصندوق العقاري لأن الملكية مشتركة بين عدة أشخاص وليست خاصة بشخص واحد، كما لا يمكن رهن العقار أو تقديم الجزء المشاع للجهات البلدية، وقد تم استغلال صك الأرض المشاع في السابق من قبل بعض العقاريين في عمليات بيع أو طلب إعانة وقرض أو رهن أو طلب خدمات بلدية عن طريق طرق وأساليب مخالفة للقوانين.

مميزات وعيوب الصك المشاع

الصك المشاع هو عبارة عن صك رسمي بين مجموعة من الأشخاص على ملكية أرض، حيث يحصل كل شخص على صورة من الصك مدون خلفها اسمه، ويحتوي الصك على تفاصيل العقار أو قطعة الأرض.

وهناك أجزاء من أراض كبيرة حول المملكة معظمها زراعية تم تخطيطها وتجزئتها، وغالبًا ما تبدأ مساحة الأرض من 2000 إلى 5000 متر مربع وذلك دون مراعاة مخططات البلدية وأنظمة الخدمات والشوارع الداخلية مما يؤدي إلى منع إيصال الخدمات اللازمة إليها.

من أبرز عيوب الصك المشاع أن الشخص الحاصل على الصك لا يستطيع الاستفادة من

الإعانة

الصناعية أو الزراعية أو إعانة الصندوق العقاري أو الرهن العقاري لأن هذا الصك لا يعد ملكية خاصة وهو غير معترف عليه من قبل العديد من الجهات الرسمية في المملكة.

ومن عيوب الصك المشاع أيضًا أن عملية التجزئة لا تراعي وضع

الشوارع

الداخلية المعتمدة من قبل المكاتب الهندسية وغالبًا ما تكون ذات ملكيات متداخلة مع بعضها البعض أو مع ملكيات حكومية أخرى أو مع خدمات، كما أن البلدية ترفض في هذه الحالة إيصال الخدمات إليها أو السماح بالبناء عليها.

هل الصك المشاع معترف به في البلدية


؟ كون الشوارع غير معتمدة رسميًا من قبل البلدية، فإن شركة

الكهرباء

ترفض توصيل الخدمات لهذه الأراضي، بالإضافة إلى مشكلة النزاعات والتعدي من قبل بعض الملاك على الشوارع غير الرسمية، وكذلك التعدي الحاصل من قبل بعض الملاك على الأملاك المجاورة في

الوقت

الذي ترفض فيه البلدية التدخل من أجل حل هذه المشاكل، لأن هذه الشوارع والمخططات غير معترف بها في البلدية في المقام الأول، وهذا ما سبب العديد من المشاكل والنزاعات بين أصحاب الصكوك المشاعة.[3]

توثيق الصك المشاع

أعلنت وزارة العدل في السعودية عن ضوابط توثيق ملكية الصك المشاع في الصكوك العقارية، وذلك من أجل تحسين إجراءاتها والحفاظ على حقوق جميع الشركاء في الصكوك، وتتضمن هذه الضوابط توثيق جميع الملكيات المشاعة لكل الشركاء ملاك الصكوك في صك واحد فقط، حيث لا يمكن أن يستقل أحد الشركاء بصك منفرد حفاظًا على حقوق الشركاء، مع تزويد كل مالك بنسخة من الصك تحتوي عبارة (تعد كامل مساحة العقار مشاعة بين الملاك وغير محددة بجزء معين من العقار، ولا يفرز أو يجزأ إلا بعد إكمال المتطلبات النظامية) أي أن كامل مساحة العقار مشتركة بين الشركاء ولا يجوز تخصيص جزء منها لشريك واحد أو تجزئة مساحة العقار الموضحة في الصك المشاع إلا بعد استكمال كافة المتطلبات القانونية النظامية.

وحسب الضوابط الموضوعة من قبل وزارة العدل، فإن هذه الإجراءات السابقة تطبق على جميع الصكوك التي تتضمن ملكيات مشاعة حتى لو كانت صادرة قبل تاريخ إصدار الضوابط، ويجب عدم نقل ملكية الصك المشاع الصادر بنصيب أحد الشركاء قبل إثبات تملك باقي الشركاء وذلك وفق الإرشادات المشار إليها في الضوابط وضرورة إثبات جميع المتطلبات عن طريق السجلات دون الحاجة إلى حضور جميع الشركاء.

كيفية تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي

أعلنت وزارة العدل عن الإجراءات المتبعة من أجل تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي ووسائل إفراغ صك الأراضي الزراعية لعدة أشخاص، حيث من الممكن تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي من خلال الإجراءات التالية:

الصك الزراعي

يمكن تحويل الصك الزراعي المشاع إلى صك رسمي عن طريق:

• دمج الصكوك الزراعية المشاعة في صك واحد، حيث يتم التعامل معها على أنها قطعة أرض واحدة.
• الحصول على موافقة صندوق التنمية الزراعية في المنطقة التي يتواجد فيها العقار على التحويل.
• تقديم المستندات المطلوبة للتحويل إلى كتابة العدل.

الصك السكني

يعد تحويل الصك السكني المشاع إلى صك رسمي أكثر سهولة حيث لا يحتاج إلى دمج الصكوك كما هو الحال في الصكوك الزراعية.

يمكن تحويل الصك السكني المشاع إلى صك رسمي عن طريق:

• تقديم طلب تجزئة إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية من أجل تجزئة العقار.
• بعد الحصول على الموافقة، يتم التوجه إلى كتابة العدل من أجل الحصول على صك مستقل لكل جزء من العقار.[4]