مفهوم دعوى الصحة والنفاذ

تمتد دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لموضوع العقد ونفاذه وأيضا ولهذا فهي دعوى موضوعية و دعوى الصحة والنفاذ هي إجراء بعد الالتزامات الخاصة بالبائع التي يكون هدفها نقل الملكية من البائع إلى المشتري [1] .

ويكون هذه الإجراء عيني ويتم تسجيل ذلك في مقام العقد أثناء نقل الملكية ، ولهذا فالمشتري لا يقوم بالإجابة على الطلب في الدعوى إلا عندما يكون انتقال الملكية إليه ويكون ممكن تسجيل الحكم الذي يتم إصداره فيه .

شروط قبول دعوى صحة ونفاذ

حيث شروطها تختلف عن

دعوى صحة التوقيع

:

ثبوت ملكية البائع للعقار المبيع

عند إثبات أن الأوراق الخاص بالملكية لم يتم نقله للبائع لتاريخ الفصل في الدعوى فيكون طلب المشتري للحكم بصحة ونفاذ عقد ، ويكون شرائه غير مقبول والقضاء يؤدي إلى طلب إثبات ملكية البائع .

ويكون من شأنه أن يؤثر في طلب الحكم بنفاذ وصحة عقد البيع الذي يكون صادر منه ، حيث يكون الاستقلال لاحدهما عن الآخر وقد يسبب في صدور أحكام متناقضة .

يكون تسجيل العقد الناقل للملكية ممكنا

المشتري لا يقوم بالإجابة عن طلبه في الدعوى عندما يكون الانتقال للملكية آلية ، ويكون تسجيل الحكم الذي يكون مصدر ممكن وهذا أمر لا يحقق إلا عندما يكون البائع مالك للمشتري .

وعندما يتصرف البائع في العقار المبيع لآخر ويكون ذلك بعقد مسجل ويكون قبل أن يصدر الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الذي يكون غير مسجل ، يتسبب في التزام البائع لنقل الملكية للمشتري والذي لا يقوم بتسجيل عقده الغير الممكن وبعدها لا يتم الإجابة لطلب المشتري بصحة ونفاذ عقد عند شرائه .

الوفاء بالتزامات المشتري والبائع تبعا للشروط الخاصة بعقد البيع

يعتبر عقد البيع عقد تبادلي يكون مترتب بين طرفيه ويكون التزامات مقابلة ومن تلك الالتزامات التزام المشتري بدفع الثمن

و التزام البائع بنقل ملكية المبيع للمشتري .

ويقتضي البائع على ثمن المنصوص عليه لدي عقد البيع ويكون تبعا لما ينعقد عليه إرادة عاقديه ، لكل المتعاقدين يجوز الامتناع عن الوفاء بالالتزام والقيام بالتمسك بالدفع لعدم التنفيذ عندما يكون الالتزامات مستحقة بالأداء .

والمتعاقد الآخر لا يقوم بالوفاء بالالتزام به وعندما يكون العقد واجب على احد العاقدين بالبدأ بتنفيذ الالتزام قبل المتعاقد الآخر ولا يكون المتعاقد المكلف حق بتنفيذ لكي يدفع بتلك الدفع .

ومن هذا لا يرفع البائع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ويكون بحجة أن يتخلف المشتري عن القيام بالوفاء بأن يلتزم بسداد الثمن عندما يكونوا اتفقوا على سداد الثمن في وقت لاحق على نقل الملكية .

ولكن لا يجوز على المشتري أن يجبر البائع للتنفيذ والتزام بعملية نقل الملكية ويكون عن طريق رفع دعوة صحة ونفاذ البيع عندما يكون المشتري قام بالوفاء بالتزامه ومن أهمها عملية دفع الثمن.

أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ

يتم رفض دعوى صحة ونفاذ عقد البيع عندما يكون قضاء الحكم على المطعون بتأييد الحكم ، ويكون ذلك برغم أن الطاعنين يكونوا متمسكين بالدفاع أمام المحكمة للاستئناف لإتمام البيع ، ويكون دليلهم لذاك إقرار المطعون يكون ضدها الأولى بتلك البائعة [2] .
عندما يتم شراء عقار مشاع في كامل تلك العقار الذي يكون مبين في صحيفة الدعوى ، ولكن البائع يمتنع عن تقديم المستندات المطلوبة بعد دفع ثمن العقار ، وهذه المستندات لازمه لعمل تحرير للعقد الخاص بالبيع النهائي وعمل نقل للملكية للمشتري .
يكون غير كافي أن يكون المطعون ضد الشخص طرف في الخصومة أمام المحكمة التي يتم إصدار الحكم فيه المطعون ، ولكن ينبغي أن يكون خصم حقيقي ويوجه آلية طلبات من قبل الخصم أو يكون وجه من الطلبات إليه ويبقى معه على المنازعة ولا يقوم بالتخلي عنها لصدور الحكم فيها.
ومن أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ هو وجود قصور في التسيب وحدوث إخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق ووجود الخطأ في تطبيق القانون ، ويكون بيان لذلك لن يكون الحكم الابتدائي المؤيد لدي أسبابه في الحكم المطعون فيه يتم رفض دعواهم .

اجراءات دعوى صحة ونفاذ

القيام بتحديد المحكمة المتخصصة المحلية والنوعية للنظر للدعوي قبل كتابة طلب الدعوى والاختصاص المحلي يحدد على أساس مكان العقار الذي يكون محل العقد المطلوب إجراء الحكم بصحته ونفاذه [3] .

والمحكمة المختصة هي محكمة كلية أم محكمة جزئية وهذا هو الاختصاص النوعي ، ويكون مبنى على كشف تحديد الضريبة من خلال الضرائب العقارية ولا يكون على أساس المبلغ المكتوب في العقد الخاص ببيع سند الدعوى .

والضريبة هذه يتم ضربها في 400 كمثال عندما يكون العقار ارض ويضرب في 500 كمثال عندما يكون العقار ارض ، وعليها مبنى ويتم تحديد المحكمة المختصة على أساس الناتج ووفقا النصاب الذي يحدد في قانون المرافعات .

وعندما يكون أكبر من 40000 يكون الاختصاص للمحكمة الكلبة وعندما يكون أقل من 40000 يكون الاختصاص للمحكمة الجزئية .

أولا

القيام بتقديم طلب تمهيدي للشهر العقاري لشهر الصحيفة وعقد البيع الابتدائي الذي يرفع لدعوي صحة ونفاذ ويكون متضمن في بند أيلولة الملكية ، ويكون ذلك عن طريق المكسب للملكية الطويلة المدى أو حكم إثبات الملكية أو عقد مسجل .

لهذا لا يتم رفع دعوى صحة ونفاذ التي تكون متضمنه عقد آلت الملكية من خلال الشراء بعقد بيع ابتدائي وفيه٧ذه الحالة تكون الدعوى من خلال قيام البائع بالبيع للبائع وبعد ذلك من البائع الثاني للموكل .

ويقدم سجل عيني لدي المأمورية الشهر العقاري أو طلب شهر عقاري الذي يوجد في منطقة العقار ، ويتضمن ذلك أصل وثلاث صور ويكون متضمن للبيانات الخاصة بالعقار او الأرض المطلوب عقد البيع له والطلب يكون في سجل الاسباقيات الخاصة بالشهر العقاري .

يقوم الشهر العقاري بإرسال صورة للطلل لمكتب المساحة لكي يتم البحث عنه ويحدد رسم للمعاينة ويكون على حسب تلك القطعة.

بعد القيام بدفع الرسوم الخاصة برسم المساحة تقوم المساحة بإرسال مهندس لمعاينة قطعة الأرض أو العقار الخاصة بالطلب المقدم .

والمهندس يحرر بيان المساحة لتلك القطعة او العقار الخاص بالطلب.
يتم إرسال الطلب بعد القيام بتحرير البيان الخاص بالمساحة للشهر العقاري.
الطالب يستلم البيان المساحي من الشهر العقاري لكي يكون تمهيد لعملية تقديم مشروع عريضه الدعوى.
يجب أن يتم الانتهاء منها في مده لا تزيد عن سنه.

ثانيا

يتم رفع الدعوى ويكون بعد أن يستلم البيان من الشهر العقاري يقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ التي تتضمن بيان المساحي ورقم الطلب في الشهر العقاري .
يتم رفع الدعوى عن طريق إحضار مكلفة لتلك العقار.
أعمال المادة الخاصة بقانون المرافعات لتقدير قيمة الدعوى.
تقديم العريضة للمراجعة في الشهر العقاري ويكون معها بيان المساحي ويعد المراجعة يتم استلام عريضة الدعوى مختومة.
يتم تقديم العريضة بعد ذلك للشهر العقاري الرئيسي لكي يتم تقدير الأمانة القضائية.
نرفع العريضة أمام المحكمة بالشكل المعتاد وبعد الانتهاء من إجراءات رفع الدعوة يقدم الطالب بطلب للحصول على صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى.
تقدم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد الخاص به في مصلحة الشهر العقاري أو السجل العيني ويكون ذلك حسب نوع الطلب ويكون معها إيصال بسداد الأمانة القضائية وأيضا إيصال سداد ضريبة المهن.
يتم سداد رسم بخزينة الخاصة بالشهر العقاري لسداد رسم شهر العريضة ويتم تسليم الإيصالات للمراجعة وبعد ٣ أيام يستلم العريضة المشهرة وهي مغلفة برقم الشهر وتاريخه.