من اكثر الطرق استخداما في التسعير العقاري

مقارنة مبيعات العقارات المشابهة
نهج التكلفة
نهج الدخل

مقارنة المبيعات: يمكن للشخص أن يقوم بالتسعير العقاري من خلال مقارنة العقار الموجودة لديه بالعقارات المشابهة التي تم بيعها مؤخرًا. ينبغي للشخص أن يختار على الأقل ثلاثة عقارات ضمن مسافة ميل واحد تم بيعها قبل أقل من ستة أشهر لأن الاسعار تختلف بشكل كبير في حال زيادة المدة.

لكن يجب معرفة أنه لا يوجد عقارين متماثلين، لذلك يمكن أن يقوم الشخص بتعديلات بسيطة على السعر بناءً على وجود اختلافات أو تشابهات بين العقارين. يجب أن يستند الشخص على حقوق الملكية وشروط البيع والميزات المادية وتفاصيل أخرى عديدة مختلفة.

نهج التكلفة: يعتبر من طرق التقييم الأساسية للعقار. هذا النهج يستعمل خمس خطوات لتقييم العقار بناءً على تكلفة إنشائه، وهذه الخطوات هي:

تقييم قيمة الأرض كأنها خالية وجاهزة للاستخدام والبناء
تحديد تكلفة إنشاء المبنى وإضافة التحسينات والتعديلات عليه
تقدير التدهور في المبنى أو العقار وأي استهلاك مستحق من الممتلكات والتقادم في المبنى
طرح الاستهلاك (أي الخطوة الثالثة) من تكلفة البناء الحالية (أي الخطوة الثانية)
إضافة قيمة الأرض (الخطوة الأولى) إلى التكلفة المستهلكة (وهي الخطوة الرابعة) من أجل الوصول إلى قيمة العقار المستحقة (أي تكلفة استهلاك الأرض +تكلفة البناء = قيمة العقار)

نهج الدخل: يطلق عليه أيضًا نهج رسملة الدخل، ويقوم هذا النهج بتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يولده. أي إذا كان المستثمر يمكنه الربح من تأجير هذا العقار أم لا. خطوات نهج رسملة الدخل هي:

تقدير الدخل الإجمالي السنوي المحتمل: ويعتمد على أسعار السوق، وليس الإيرادات الفعلية
تقدير معدل العائد الذي يدفعه المستثمر النموذجي مقابل الدخل الناجم عن هذا النوع من العقارات. ويطلق عليه معدل الرسملة وهو يتم حسابه كنسبة بين صافي إيرادات التشغيل الناتجة عن الأصل والتكلفة الرأسمالية الأصلية.
خصم التكاليف التي تنجم عن صيانة الممتلكات من قيمة الدخل، ويقوم المثمن بتحديد متوسط الدخل السنوي أو الشهري للعقار، وضربه بعامل السنوات [1] [2]

كيف يتم تسعير العقار

من خلال تحديد:

الموقع الجغرافي للعقار
الخدمات والمرافق التي تحيط بالعقار
وجود إثباتات للعقار
الاستعانة بخدمات الوسطاء العقاريين
مقارنة سعر العقار مع العقارات المشابهة التي تم بيعها آخر ستة أشهر

ومن طرق تقييم العقار للوصول الى تسعيره مناسبة : نهج مقارنة المبيعات، كما ذكرنا في الأعلى يستعمل لمقارنة المبيعات والتي تكون بصورة أشيع ضمن الأرض الواحدة. ولهذه المقارنات ضوابط وشروط وهي:

أن يكون العقار المباع له صفات مشابهة للغاية للعقار الذي يريد المستثمر بيعه
أن يتم بيع العقار المشابه خلال العام الماضي ضمن سوق تنافسي
تم بيع العقار في ظل ظروف السوق النموذجية

مقارنة العقار بعقار غيره يجب أن يراعى فيها العناصر التالية:

عمر العقار وحالة البناء
تاريخ البيع، ومراقبة حدوث تغيرات اقتصادية بين تاريخ بين العقار المشابه وتاريخ التقييم
شروط وأحكام البيع، مثل إذا كان بيع العقار تحت الإكراه أو تم بيع العقار للأقارب، بحيث يؤدي ذلك لبيع العقار بسعر أخفض
موقع العقار: يجب أن يكون العقار المقارن في الحي نفسه، لأن العقارات المتماثلة في الخصائص يمكن أن تختلف من حي لآخر
الميزات المادية، مثل حجم قطعة الأرض، وجودة البناء، والمناظر الطبيعية المحيطة، وعدد ونوعية الغرف، ووجود مطبخ مجهز، ومسبح، وكراج، وتدفئة أو تبريد مركزي، وخدمات أخرى ترفع من سعر العقار.

يجب أيضًا من اجل تحديد سعر العقار معرفة أسلوب الدخل، وهو يرتبط بطريقة الاستثمار، والقيمة الحالية للتدفقات النقدية والقيمة المتبقية، وطريقة الأرباح.

مثال على أسلوب الدخل:

القيمة الرأسمالية لمبنى دخله الصافي 200,000 ريال سعودي، والفائدة عليه 8%
القيمة الرأسمالية= 000/0.08 = 2,500,000 ريال سعودي. [3] [4]

مفاهيم التسعير العقاري الأساسية

تقييم العقار يعتمد على الفائدة المستقبلية الناتجة عن امتلاك العقار. على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استعمالها بسرعة، الفائدة من امتلاك العقارات تتحقق بشكل عام على مدى فترة زمنية طويلة. لذلك يجب أن يأخذ الشخص بعين الاعتبار عند تقدير قيمة العقار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية. بالإضافة إلى الضوابط والأنظمة الحكومية والظروف البيئية التي تؤثر على قيمة العقار.

والمفاهيم الأساسية التي يجب معرفتها من أجل تسعير العقار هي:

الطلب: وهي الرغبة في تملك العقار مدعومة بالوسائل المالية لإشباع هذا الطلب والحصول على العقار
المنفعة: القدرة على تلبية الرغبات والاحتياجات في المستقبل
الندرة: العرض المحدود للعقارات المشابهة
قابلية نقل ملكية العقار: وهي السهولة التي يتم بها نقل حقوق الملكية
القيمة مقابل التكلفة والسعر
القيمة السوقية

القيمة مقابل التكلفة والسعر: ليس بالضرورة أن تكون القيمة مماثلة للقيمة أو السعر. التكلفة تتعلق بالنفقات الفعلية، مثل المواد أو العمالة. والسعر هو المبلغ الذي يدفعه الشخص مقابل شيء ما.

بالرغم من أن التكلفة والسعر يمكن أن تؤثر على القيمة، لكنها لا تحددها. على سبيل المثال، قد يكون سعر المنزل $150,000، لكن القيمة يمكن أن تكون أعلى من ذلك أو أقل.

مثال آخر من أجل فهم الفكرة: إذا وجد صاحب العقار عيب أساسي في العقار، مثل عيب في انشاءات العقار، فإن هذا قيمة المنزل سوف تكون أقل من السعر.

القيمة السوقية: القيمة السوقية هي تقدير قيمة العقار بدءًا من تاريخ محدد، ويتم استعمال تقارير تقييم العقار من قبل الشركات والهيئات الحكومية والأفراد والمستثمرين وشركات الرهن العقاري عند اتخاذ القرار المتعلق بالمعاملات العقارية.

الهدف من التقييم العقاري وتحديد القيمة السوقية هو الوصول لأكبر سعر يمكن تحقيقه للعقار ضمن سوق تنافسيه ومفتوحة. [4]

العوامل التي تؤثر على التسعير العقاري

أسعار بيع المنازل المماثلة
الموقع
حجم المنزل ومساحته
عمر العقار وحالته
التحديثات والتطويرات التي تمت على هذا العقار وإعادة ديكور المنزل
السوق المحلي
المؤشرات الاقتصادية الحالية
أسعار الفائدة

اسعار بيع المنازل المماثلة: معظم شركات العقارات تعتمد على هذه المقارنة من أجل تقدير قيمة منزلك.

الموقع: يعتمد جودة موقع العقار على:

اقترابه من المدارس المحلية الجيدة
وجود فرص توظيف جيدة بالقرب من العقار
اقتراب العقار من مراكز التسوق، ومراكز الترفيه
وجود العقار في حي راقي

حجم المنزل ومساحته: يمكن أن يؤثر حجم المنزل على سعره وتقييمه [5]