من العوامل المؤثرة في أسعار العقارات

التركيبة السكانية للبلد.
معدلات الفوائد البنكية على القروض والأصول.
الحالة الاقتصادية للبلد.
سياسة الحكومة.
نسبة البطالة.
السوق الآمن.
رؤوس الأموال الأجنبية.
ميزانية الدولة لقطاع التنمية.

يقدم الاستثمار العقاري العقاري عوائد جيدة، كما أنه طريقة من طرق الاستثمار الآمنة، ولا يسير بطريقة عشوائية، بل هو عملية منظَّمة، إليك بعض العوامل التي تؤثر على سوق العقارات :

التركيبة السكانية للبلد

: تُأثر بعض البيانات الديموجرافية على سوق العقارات مثل : (الفئة العمرية، والحالة الاجتماعية، والحالة الاقتصادية للسكان)، حيث تتمتع الطبقات الوسطى والعليا بقوة شرائية عالية مما يعني أن ارتفاع الدخل لأغلب المواطنين له تأثيرًا إيجابيًا كبيرًا على سوق العقارات.

معدلات الفوائد البنكية على القروض والأصول

: للفوائد دورًا محوريًا في نمو وتطوير سوق العقارات، حيث أنه في حالة فرض الضرائب الباهظة على الممتلكات من قِبل الحكومة سيتردد الجمهور في تملك الوحدات السكنية التي قد تصبح مصرفًا إضافيًا لإنفاق الضرائب، وقد يتوجهون للاستثمار في السوق العقاري بأشكال غير شرعية لتجنب دفع المزيد من الضرائب، فإذا قدَّمت الحكومة للملاك ائتمانات ضريبية فسترتفع المبيعات العقارية، وعلى نفس الخطى إذا قامت البنوك بتيسير شروط وأحكام القروض سوف يتوجه الكثيرون لسحب القروض من أجل الاستثمار العقاري، والعكس صحيح.

الحالة الاقتصادية للبلد

: يزدهر سوق العقارات ويحقق المزيد من الأرباح إذا كان الاقتصاد مستقرًا، حيث أن استقرار الحالة الاقتصادية عامل من العوامل الجاذبة للمستثمرين، فلن يرغب المستثمر العاقل أن يهدر أمواله في استثمار قائم في بلدٍ اقتصادها منهارًا، لن يتمكَّن الملاك من الاستثمار في السوق العقاري إلا إذا كان الناتج المحلة للدولة جيد، وهناك أمن وظيفي واستقرار مادي، وقوة شرائية مرتفعة.

سياسة الحكومة

: للطريقة التي تسوس بها الحكومة البلد دورًا غايةً في الأهمية لما لها من تأثير كبير على الاستثمار في قطاع العقارات، حيث تساعد الحكومة المستثمر من خلال الإعفاءات والخصومات الضريبية، وتشجيع المستثمرين يساهم في تطوير البنية التحتية للبلد، ومع زيادة الاستثمارات المحلية الناجحة سوف ينجذب المستثمرين الأجانب للاستثمار داخل البلاد، أو حتى للسكن، أما في الأنظمة الصارمة التي تفرض المزيد من الضرائب فسيهرب المستثمر إلى الخارج من أجل فرصة أفضل.

نسبة البطالة

: إذا ارتفعت نسبة التوظيف وقلت نسبة البطالة في بلدٍ ما يكون هذا سببًا مباشرًا للقوة الشرائية، حيث أنه يعني دخلًا مستقلًا لأغلب الناس واستطاعتهم على تحمُّل تكاليف السكن، مما يترتب عليه ازدهار سوق العقارات، حيث أن الطلب سيزداد على المباني بشكل تدريجي بناءًا على القوة الشرائية للسكان.

السوق الآمن

: تُعد ثقة المستثمر في السوق من أهم العوامل التي تشجعه على الاستثمار، أو تجعله يتراجع، وما قد يجعل المستثمر يراجع عن الاستثمار :

انتشار حالات الاحتيال على الممتلكات.

مشاريع منخفضة الجودة.

خدمة عملاء غير احترافية.

يلجأ الناس في هذه الحالات إلى ادخار أموالهم بدلًا من استثمارها في السوق العقاري، ويمكن أن يقوموا بشراء الأسهم، وما إلى ذلك من خيارات الاستثمار الأكثر أمانًا، واستقرارًا.

رؤوس الأموال الأجنبية

: كلما نمت نسبة المستثمرين الأجانب داخل البلد كلما ازدهرت تجارة العقارات، فعندما يدخل أحد المستثمرين إلى السوق المحلى يجلب معه الموارد، والأموال، والعمالة المدربة، والآلات وغيرها مما يلزم، مما يثري سوق العقارات المحلي.

ميزانية الدولة لقطاع التنمية

: إذا كانت الحكومة تخصص ميزانية أكبر لقطاع التنمية، فإن تكلفة المباني سوف تقل بشكل مباشر بسبب انخفاض المواد الخام للبناء، وإذا انخفضت تكلفة المباني فسوف يجذب ذلك المستثمرين الأجانب لأن بناءًا على انخفاض تكلفة المباني ستنخفض تكلفة ممارسة الأعمال التجارية، وسيستمتع عامة الناس بحياة أفضل، وفرص عمل أكبر، وعلى الصعيد الآخر سترتفع تكاليف العقارات في حالة رفع الحكومة لأسعار الطوب والأسمنت وغيرها من مواد البناء.[1]

مشاكل العقار في السعودية

تعافى السوق العقاري السعودي إلى حدٍ كبير من أزمته العقارية التي بدأت في عام 2008، فبينما خلقت الفائدة المنخفضة بيئة مناسبة للبائعين في العديد من القطاعات الاقتصادية، إلا أن المشترين واجهوا أسعارًا متزايدة وحروب مزايدات عند محاولة دخولهم إلى القطاع العقاري الذي أصبح قطاعًا شديد التنافسية، وإليك أهم العوامل الاقتصادية الي تؤثر بشكلٍ كبير على أسعار العقارات في السعودية وهي تنقسم إلى قسمين هما :

العوامل الاقتصادية الجزئية.
العوامل الاقتصادية الكلية.

يؤثر كل قسم من أقسام العوامل على أسعار العقارات من عدة أوجه، وإليك تفاصيل تأثيير كل قسم منهما على أسعار العقارات في السعودية :

العوامل الاقتصادية الجزئية

: (موقع العقار، وتقرير المفتِّش، وتحديثات وتغييرات العقار)، يؤثر كل من هذه العوامل الاقتصادية الجزئية على أسعار العقارات، وإليك أثرهم :

تأثير موقع العقار

:

يؤثر موقع العقار على جودة المدارس، وخاصةً بالنسبة للأسر، حيث أن موقع العقار يحدد الفئة التي ينتمي إليها الطلاب ومن ثم جودة الخدمة التعليمية المقدمة.
يؤثر موقع العقار على الفرص الوظيفية المتاحة في المنطقة، وقد يمثل هذا العامل أهمية قصوى بالنسبة للساعين لتملك عقار في منطقةٍ ما، حيث أن قرب المنزل من مكان العمل يوفر الكثير من الجهد، والأموال، والوقت.
يؤثر موقع العقار على عدد وجودة مراكز التسوق والترفيه، وهي أشياء ذات أهمية كبيرة بالنسبة للشباب المقبلين على شراء وحدة سكنية، أو استثمارية، حيث أن وجود العقار في مكان قريب من مراكز التسوق والترفيه يجعله عقارًا أكثر طلبًا.

العقار القريب من المدارس الجيدة، والمحاط بشركات ومصانع تضمن وظائف للسكان، كما أنه قريب من مراكز التسوق والترفيه الممتازة هو عقار مرتفع القيمة السعرية.

تأثير تقرير المفتش

: تشترط البنوك والمؤسسات المالية في موضوع الرهن العقاري الإطلاع على نتيجة التفتيش والتي يجب أن تكون إيجابيه لتحديد سعر المنزل، بينما يغفل بعض مشتري العقارات الاطلاع على هذا التقرير الذي له عظيم الفائدة، حيث يُظهر هذا التقرير ما يحتاجه العقار من الإصلاحات والتي كلما زادت كان احتمال تفاوض على انقاص سعر العقار أعلى.

تحديثات العقارات

: يفضِّل أغلب مشتري العقارات شراء منازل جاهزة للسكن لا تحتاج إلى تحديث أو تغيير، حيث يتمكن المشتري من الانتقال إلى المنزل دون عناء إجراء تحديثات، فيدفعون في سبيل راحتهم، وظهر في بعض الإحصاءات التي أجريت من قِبل مختصي العقارات أن التحديثات التي يتم إجرائها على المطابخ والحمامات هي التعديلات الأكثر أهمية من منظور المشتري، حيث أنها باهظة التكاليف.

العوامل الاقتصادية الكلية

: (المؤشرات الاقتصادية، نسبة الفائدة

تأثير المؤشرات الاقتصادية

: تعتمد قابلية دعم أسعار الإسكان للمستهلك على عوامل مثل : (إجمالي الناتج المحلي، والبطالة، ونمو الدخل)، وعلى سبيل المثال : تأثير ركود الاقتصاد العالمي بين عامي 2008 و2012، حيث أن منذ اندلاع هذه الأزمة تناقصت أسعار العقارات بشكل ملحوظ.

تأثير نسبة الفائدة

: تؤدي نسب الفوائد المتدنية إلى انخفاض معدلات الرهن من قِبل البنوك، مما ينتج عنه انخفاض أقساط الرهن التي يسددها المشتري شهريًا، وكلما قلت القيمة المدفوعة كلما طُرحت القروض لعدد أكبر من العملاء المحتملين، وفي النهاية يكون ذلك سببًا لارتفاع أسعار العقارات.

تأثير المستثمرين

: جذبت أزمة الإسكان المستثمرين المهتمين بالاستثمار العقاري، فبدأوا بشراء العقارات المرهونة والتي تم الحجز عليها من أجل بيعها أو عرضها للإيجار، حيث أن عوائد بيعها أعلى من الديون المحتسبة عليها، وقد وصلت نسبة العقارات التي تم شرائها من قِبل مستثمرين إلى 20% من إجمالي حجم السوق.

تنطبق هذه العوامل على العقارات في السعودية وغيرها من البلاد حول العالم، عليك الاطلاع عليها وخاصةً إذا كنت تسعى لشراء منزل، أو تفكر في الاستثمار العقاري.[2]