حتى نستوعب وندرك ما هو معنى كلمة فقاعة عقارية سنعود لعام 2004 ، وذلك عندما شهد السوق العقاري تغير كبير ، ففي تلك الفترة كان هناك المقاولون والمحدثون العقاريون يأخذون مالاً من المصارف والبنوك حتى يبنون المنازل للشعب ولكن كان هذا حلم ليس أكثر ، حيث لم تعد تلك الأعمال والتشييد ، وقد زادت أسعار العقارات بصورة رهيبة ، وصار شراء منزل أمر في غاية الصعوبة كما شهدت بعض الدول حتى تلك الفترة استقرار كبير ، في تلك الفترة لم يكن معنى الفقاعة العقارية واضح ومعروفاً بين الناس ، وكان هناك العديد من الاقتصاديين الكبار والسائحين من مختلف الوكالات الائتمانية الضخمة يقومون يعدّون مجال الاستثمار في العقارات من الاستثمارات الآمنة .

مفهوم الفقاعة العقارية

وطبقاً لما ذكراه ( روبرت وكارل) ، فإن يعبّر عن زيادة في معدل طلب العقارات مؤدياً بذلك إلى إرتفاع الأسعار ، وبسبب تأخير عملية الإستجابة أمام العرض وذلك يعود إلى قلة وجود العقارات وأخذ وقت طويل في عملية التشييد والبيع ، فإن الأسعار تبدأ في الأرتفاع ، كما أن تلك الزيادة تجعل المستثمرين والمطورين العقاريين يطمعون في زيادة الأسعار أكثر وأكثر ، وبالتالي يقوم الجميع ببناء وتشييد العقارات وبيعها .

ومن ناحية أخرى ، فإن رجال الأعمال والمستثمرون يعتقدون أن مجال العقارات هو الملاذ الآمن لأموالهم ، ولذلك هناك العديد منهم يقوم بشراء العقارات ويكون الهدف منها هو المضاربة أو إعادة عرضها للبيع في وقت لاحق ، وقد نجد هذا الموضوع بكثرة في الدول العربية .

وتظل الأسعار الخاصة بالعقارات في إرتفاع ذاتي مستمر ، وذلك ما يجعل الفقاعة السعرية في حالة تضخم ، لتصير الحالة السعرية في النهاية في مستوى شرائي لا يستطيع أغلب السكان الوصول إليه ، وهذا هو ما نجده في الوقت الحالي حيث يوجد هناك العديد من العقارات المعروضة مع نسبة ضئيلة من الطلب وذلك يعود لارتفاع الفئة السعرية .

يذهب أغلب المقاولين إلى بناء أجمل العقارات ذات الفخامة والرقي والتي تتناسب مع أحلام أصحاب الطبقة الوسطى وأصحاب الطبقات العليا أيضاً وتتلائم معهم لتكون مركز إدخارهم .

وفي تلك الحالة يكون الهدف من العقار ليس المسكن وإنما يؤخذ كمخزن للرأس المال ، ففي الوقت الحالي يقتنع العديدين بأن العقارات هي الملاذ الآمن والأفضل مخزن للمال ، وذلك لأن المنشآت العقارية ترتفع أسعارها بمعدل سنوي بنسب أكبر من نسب الفوائد البنكية ، وهذا بالرغم أيضاً من إرتفاع نسبة الفوائد البنكية بعد التعويم لتصل إلى 16% و20% .

أسباب زيادة الطلب على العقارات

هناك عدة عوامل أخرى تعمل على زيادة الطلب على العقارات بخلاف أنها من أهم الأمور التي يمكن أن يقوم الأشخاص بالإدخار فيها ، منها العادات والتقاليد ، مثل أن يقوم الشاب بأخذ شقة منفردة مستقلة ليتزوج ويعيش ولا سيما إن كان يعيش في المدينة ، تلك الحالة تجعل هناك سبباً للطلب ، ولكن في معظم الأحوال يذهب هؤلاء الأشخاص إلى السوق الرسمي الغير رسمي والتي تتخصص بها شركات العقارات البسيطة أو سماسرة ، وفي الأغلب يتم تقسم تلك العقارات على أراضي زراعية ويتم تشييدها وعرض وحداتها للبيع ، تجد هذا الأمر بصورة كبيرة منطقة الجيزة بمصر ومناطقها السكنية .

ووفقاً لرجل الأعمال “ديفيد سيمز” صاحب أشهر الأعمال العمرانية الحديثة والمتطورة ، فإن السوق الغير رسمي قد تحمّل حوالي 79% من معدلات الزيادة السكانية في المدة ما بين 1996 إلى 2006 ، بالرغم من أن المناطق الحديثة لم تستطيع أن تتحمل إلاّ حوالي 15% .

أنواع الأسواق العقارية

هناك سوق رسمي وهو السوق الكبير والذي يتخصص به الشركات العقارية الكبرى ، وهناك السوق الغير رسمي وهو الذي لا يمكننا أن نحدد نسبة التضخم في أسعار العقارات الخاصة به بكل دقة ، كما أن المعماريون والمحدّثون العقاريون لا يوضحون لنا سواء في القطاع الخاص أو العام أي أرقام تعبّر عن التضخم في أسعار العقارات ، وبالتالي لا تعتبر تلك الحسابات إلاّ مجرد تقديرات من خلال العرض والطلب والجاجة للعقارات والاستثمار الحادث في الدول .

القضاء على الأزمة العقارية

تقوم الدول بتأسيس استثمارات عامة ضخمة في القطاعات المتعلقة بالبنية التحتية ، مما يساهم هذا في نمو المجال العقاري ، بصفة عامة يمكننا أن نقول أن المجال العقاري يرتفع بنسبة عالية عن النسبة الطبيعية والحقيقية ، فنجد أنه من عام 2013 ، قد ارتفع معدل البناء وزادت عن 7% من المعدل الطبيعي ، بينما لم يتجاوز معدل النمو الاقتصادي معدل 3-4% مما جعل وجود فرق بين طلب العقارات والحالة الاجتماعية للأفراد داخل الدول . [1]

التنبؤ بحدوث الأزمة العقارية

هناك عدد من المؤشرات على قرب حدوث فقاعة عقارية داخل السوق ، من أبرزها انخفاض معدل الطلب على العقارات في عام 2018 بمعدل 25% ، بالإضافة إلى انخفاض مقارنة بما كانت عليه في عام 2016 ، وفي حالة استمرار هذا الانخفاض على مدى عامان أو ثلاثة أعوام يمكن أن يؤدي إلى إرتفاع نسبة المعروض وتحول وجهة الملاك إلى سوق إعادة البيع بمعنى أنهم سيقومون بعرض ممتلكاتهم العقارية للبيع مما سينتج عنه انخفاض أسعار العقارات بصورة مفاجئة مما ينتج عن ذلك حدوث مشكلة في المجال العقاري .

بالرغم من أن عدد من المحللين في مجال العقارات يعتقدون أن السوق العقاري سوق قوي وذلك يعود إلى أن أغلب التمويل المستخدم لا يتعلق بصورة مباشرة بالقطاع البنكي ، أي لا يوجد للرهون العقارية أو أي صورة المشتقات المالية ، ولا يوجد شئ من الإقتراض الزائد في القطاع العقاري مثلما كان في في عام 2008 في الدولة الأمريكية ، ولكن وبالرغم من ذلك فإن هذا لا يمنع حدوث المشكلة ووقوع تأثيراتها على مختلف الجهات منها القطاع البنكي حيث أن العديد من المحدًثين العقاريين يكون اعتمادهم بنسبة كبيرة على الاقتراض من البنوك .

لكي يتحول سوق العقارات إلى سوق لإعادة تدوير الأراضي في الغالب ، هذا يعني أننا نقبل أن تكون الأرض “عنصر إنتاج” ، وأن استمرار ارتفاع وتضخم أسعارها سيؤدي إلى سعر وتكاليف كل الأنشطة الاقتصادية المذكورة أعلاه يتم تضخيمها دون استثناء ، وستؤدي بالتأكيد إلى رفع تكاليف الحياة بكافة أنواعها “منتجة ومستهلكة” ، و تآكل القيمة الحقيقية للعملة الوطنية

الهدف هو أن تجد أنها سوق عقارات تخدم اقتصادها ومجتمعها ، وليس أن تستنفد دون إيقاف موارد وجهود الاقتصاد والمجتمع ، وهو أمر غير ممكن بالنسبة لسوق يقوم في جزء كبير منه على مجرد الاكتناز وإعادة التدوير الأرض ، في نفس الوقت الذي لا يمكن تحقيقه من خلال وجود سوق عقاري فعال ، باستثناء العمل على مكافحة وكبح تركيز الأموال والثروة على الأرض فقط “الاكتناز والمضاربة” من خلال تفعيل نظام جاد وصارم رسوم الأرض ، وتشجيع ودعم تطوير وبناء هذه الأراضي ، لتحويلها إلى منتجات عقارية متعددة الأغراض تهدف إلى تلبية احتياجات البلاد وشعبها ، وعم وجود عجز في السوق العقاري بالنسبة للمشترين وبالنسبة للمستثمرين . [2]